Pour illustrer la contradiction du projet, M. Pauzé met en relief l’objectif du PUD pour Saint-Georges qui était d’aménager une rue à l’échelle humaine, lequel serait escamoté avec la venue de l’épicerie. Avant la mise à l’agenda du projet, le plan d’urbanisme adopté en 2017 prévoyait une superficie maximale de 2500 mètres carrés. Les modifications des règlements municipaux étendront la superficie possible jusqu’à 5000 mètres carrés.
« Personnellement, j’habite le quartier Villeray où l’on retrouve la rue Castelnau, où il y a une boulangerie et de l’animation. Il y a une quincaillerie de petite surface. C’est un peu ma perception de l’échelle humaine et ce que donnait comme idée l’image [dans le document initial de la Ville], où l’humain est confortable. Ce n’est pas un endroit où l’on peut avoir une grande surface avec beaucoup de circulation de camions », ajoute l’urbaniste.
Membre de l’ordre des urbanistes depuis 1994 et opérant maintenant sa propre firme d’urbaniste-conseil, M. Pauzé a partagé les conclusions de son analyse le 23 avril dernier devant la Commission municipale du Québec (CMQ). L’audience avait pour but de se pencher sur la conformité d’un projet de règlement de zonage qui a été adopté en janvier dernier avec plusieurs autres règlements pour mettre en œuvre un plan particulier d’urbanisme (PPU) pour le secteur du centre-ville. C’est l’approbation finale de ce dernier qui permettra la réalisation du projet de développement articulé autour du IGA piloté par le promoteur Odacité immobilier.
L’urbaniste a aussi affirmé que la rue Saint-Georges était divisée en deux zones dans le règlement de zonage et que cette façon de faire ne favoriserait pas l’uniformité d’un centre-ville. D’après M. Pauzé, la rue aurait dû être englobée dans une seule zone et son développement aurait dû passer par l’application d’une procédure de projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI), comme c’était prévu au départ. Contrairement au PPU, le PPCMOI doit passer par un processus d’approbation référendaire. Pierre Pauzé a également relevé des contradictions d’usage de construction permis dans le coin de l’hôtel de ville entre le PUD et le PPU.
Pierre Pauzé suit le dossier de la rue Saint-Georges depuis plusieurs mois, ayant assisté aux séances d’information du projet du 27 juin et du 12 septembre. L’urbaniste affirme avoir été mandaté par l’avocat Me Louis Beauregard, qui à l’audience de la CMQ représentait l’Hilairemontais Alain Sansoucy et d’autres citoyens. L’examen du règlement de zonage est devenu obligatoire après qu’un nombre suffisant de demandes ait été envoyé à la Commission, et ce, en dépit du fait qu’il a été approuvé par la MRC de la Vallée-du-Richelieu. Me Beauregard représente également le Marché Metro de Mont-Saint-Hilaire, qui a intenté une poursuite contre Mont-Saint-Hilaire pour stopper le projet (voir autre texte).
La façade avant la taille
Le directeur par intérim du service de l’aménagement du territoire et de l’environnement de Mont-Saint-Hilaire, Christian Charron, a également témoigné devant la CMQ pour notamment défendre la vision de la Municipalité. M. Charron estime que la notion d’échelle humaine ne tient pas en considération le volume ou la superficie du bâtiment. « On tient compte de la façade et des rythmes des ouverture qu’on souhaite avoir sur la rue, on ne tient pas compte du volume par en arrière. Prenons l’exemple de la rue Masson à Montréal, on ignore la superficie ou la profondeur du bâtiment juste en regardant la façade. »
De plus, le fonctionnaire a expliqué que les particularités de la rue rendaient difficile l’application d’une zone pour toute la rue. L’avocat de la Ville, Marc-André LeChasseur, a pour sa part plaidé que le PPU est une loupe précise sur un secteur donné et que « la disposition particulière doit toujours l’emporter sur la générale ».
Le promoteur doit attendre que le juge Alain R. Roy rende sa décision, au plus tard le 3 mai, avant d’entamer des travaux de construction.
Erreur
Une modification au règlement de zonage devra être apportée alors qu’au moment de sa rédaction, on a omis d’indiquer la limite de superficie de bâtiment. Ce fait a été soulevé par le procureur de la Ville.
